Fragen zum Mietrecht

Mietzinsreduktion bei Betriebsschliessung aufgrund Covid-19?

Der Hauseigentümerverband sagt NEIN
Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies hängt vom konkreten Mietvertrag ab. In der Regel sind die Lokalität und allenfalls Einrichtungsgegenstände (z.B. Küche) geschuldet. Die Betriebsbewilligung fällt in der Regel nicht unter die vertragliche Leistungspflicht. Das Mietobjekt ist auch bei einer Schliessung vertragskonform. Die Schliessung betrifft nach Meinung des HEV also nicht die Mietsache sondern richtet sich an den Betreiber, sprich den Mieter. Zudem habe auch der Vermieter  unzähligen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, wie z.B. Zahlung von Hypothekarzinsen, Strom, Heizung etc.).

 

Der Mieterverband sagt JA
Der Umstand, dass Sie aufgrund der notrechtlichen Betriebsbeschränkung durch den Bundesrat Ihr Geschäft momentan nicht betreiben können, stellt nach Meinung des Schweizerischen Mieterverbands einen Mangel an der Mietsache dar. Gemäss dem in Auftrag gegebenen Rechtsgutachten richten sich die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Bundes zur Bekämpfung von Covid-19 nicht speziell „gegen“ einen Mieter oder auch nicht gegen alle Mieter. Die Bestimmungen betreffen gemäss Gutachtern ebenso die Vermieter, die, solange das Verbot besteht, ihre Räume ebensowenig für eine Nutzung im Sinne von Art. 6 der COVID-Verordnung 2 zur Verfügung stellen dürfen. Der Mangel ist nicht dem Mieter zuzuschreiben. Er hat somit Anspruch auf Herabsetzung oder Erlass des Mietzinses. Dass den Vermieter keine Schuld trifft und er den Mangel nicht beheben kann ist irrelevant. Die Herabsetzung des Mietzinses bei Vorliegen eines Mangels ist kausaler Natur, d.h. unabhängig vom Verschulden des Vermieters.

Gemeinsame Lösungen finden
Bei der Frage, ob die Betriebsschliessung aufgrund der Massnahmen des Bundes ein Mangel im Sinne des Mietrechts darstellt, ist rechtlich ungeklärt. Wie die Schlichtungsbehörden bzw. Gerichte später entscheiden werden, ist aktuell fraglich. Bis das Bundesgericht in dieser Sache ein Entscheid gefällt hat, wird  eine  Zeit dauern. Bis dahin besteht für Mieter wie Vermieter juristische Ungewissheit. Ein Grund mehr, jetzt gemeinsam situationsspezifische Lösungen auszuhandeln.

Mietzinszahlung / Hinterlegung
Bezahlen Sie wenn möglich weiterhin den Mietzins und halten Sie gegenüber dem Vermieter schriftlich fest, dass Sie den Mietzins nur unter Vorbehalt einer allfälligen Mietzinsreduktion und entsprechenden Rückforderung zwecks Vermeidung einer Zahlungsverzugskündigung bezahlen.
Eine Hinterlegung des Mietzinses ist nicht möglich, da der Vermieter den Mangel nicht beseitigen kann.

Höhe der Herabsetzung
Wie stark die Mietsache durch die Schliessung beeinträchtigt wird, ist im Einzelfall zu prüfen. Zur Beurteilung der Nutzungsbeschränkung und entsprechend auch der möglichen Herabsetzung des Mietzines sind diverse Punkte zu beachten. So z.B. ob ein Teil des Mietobjekts noch benutzt werden kann (Lagerung / Büronutzung) oder ob das Mietobjekt allenfalls anderweitig umgenutzt werden kann (Take-Away). 

Dauer der Herabsetzung
Eine Herabsetzung oder ein Erlass des Mietzinses ist ab Eintreten der Verordnung, also ab dem 17. März 2020 bis (aktuell) zum 18. April 2020 (Art. 12 der COVID-19-Verordnung 2), geschuldet.

Zahlungsschwierigkeiten von Mietern

Zahlungsfirsten
Die Frist bei Zahlungsrückständen für Wohn- und Geschäftsmieten wurden vom Bundesrat von 30 auf 90 Tage verlängert. Diese Fristverlängerung gilt für Mieten, die zwischen dem 13. März und dem 31. Mai 2020 fällig werden (Miete für April und Mai). Lässt der Mieter diese Nachfrist verstreichen und zahlt die ausstehenden Mietzinse nicht, kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).


Information an den Vermieter
Gerne helfen wir Ihnen, den Vermieter korrekt über die Mietzinsreduktion zu informieren oder das Herabsetzungsgesuch bei der zuständigen Behörde zu platzieren.


Achtung bei Stundungen
Lassen Sie Vereinbarungen betreffend Mietzinsstundungen vor der Unterzeichnen rechtlich prüfen. Es besteht das Risiko, dass Sie dadurch auf eine mögliche Mietzinsreduktion verzichten.


Gemeinsame Lösungen finden
Auch hier gilt es, bei Notsituationen situationsspezifische Lösungen zwischen Mieter und Vermieter zu finden. Weder kann es sein, dass Mieter aufgrund der aktuellen ausserordentlichen Lage ihre Mietsache räumen müssen, noch wird es dem Vermieter leicht fallen, aktuell neue Nachmieter zu finden. Eine Win-Win Situation kann nur durch Gespräche geschaffen werden. Ansonsten verlieren wohl beide Parteien. Wir unterstützen Vermieter wie Mieter in dieser schwierigen Zeit gerne rasch und kompetent.

Zusammenstellung wichtiger Links: